関西空家買取ナビの濱崎です。
今回は、不動産売却をお考えの方に、実際に売却にだされる前に、知っていていただきたい事をお伝えしたいと思います。
これを知ってるのと知らないのでは、売却の際に大きな差が出ます。是非とも、最後まで読んで下さい。
不動産の売却には
①不動産業者が売主と買主を仲立ちする
【仲介（媒介）】
②不動産業者が直接買い取る
【買取】 この2つがあります。
今回は、①を選択された時に、知っておいて頂きたい事についてお話します。
①は簡単に言うと、売主が不動産業者に買主探しを依頼し、探してきてくれたら、それに見合う報酬を、支払うというものです。ですから、まず最初に不動産業者に依頼しなければなりません。それは、書面で行われる事になります。
媒介契約といわれる契約を不動産業者と結びます。依頼主が媒介契約書に署名、捺印する事でなされます。そして、ここからが本題ですが、この媒介契約には3種類あり、その中から、1つを選び契約しなければなりません。選択する為には、それぞれの媒介契約のメリット、デメリットを知っておく必要があります。それについて説明します。
①専属専任媒介契約
この契約を結ぶと、契約期間中は、他の不動産業者とは契約できず、売主自身が見つけた買主ともその契約を結んでいる業者を通じないと売却できなくなります。契約期間中の売却はその不動産業者一社にすべてゆだねる事になります。
◎メリット
不動産会社からの報告頻度が3つの契約の中で最も高く設定されているので、売主が販売状況を把握しやすくなっている。
契約を結んだ不動産会社でしか仲介できないため、専任よりも広告費用をかけるなど積極的に活動をしてもらいやすくなっている。
◎デメリット
自分で買い手を見つけた時、不動産会社を介さずに売ることができず、手数料が発生する。1社のみに任せるため、その会社、営業マンの力量次第で売却の時期や金額が左右される。他業者との競争が無いため、いい加減な扱いを受ける事がある。
②専任媒介契約
この契約は①の契約とほぼ同じですが、売主自身で買主を見つけた時は、売主自身で売却できます。
メリットとデメリットについては①と同じです。
③一般媒介契約
この契約は、①②の対極に位置するもので、売り主は複数の不動産
業者と契約でき、もちろん売主自身で売主を探し、売却するのも自由です。
◎メリット
複数の会社に仲介を依頼することにより、買い手の幅が広がる可能性がある。
業社同士の競争を促し、営業活動が積極的になる。
レインズに登録しなくてよいので、売却物件を近所、知り合いに知られず行える可能性がある。
◎デメリット
販売状況の報告義務がないため、不動産会社がどのように活動しているか知ることができない。自社で売却できるとは限らないうえに、報告義務が無いため、積極的な販売活動をしない可能性もある。
レインズに登録しない場合、売れにくい。
★このような、メリットとデメリットをふまえてお選びいただければと思いますが、あくまで、私の意見としては、専任媒介をおすすめします。不動産業者の営業マンは専属専任と専任を必ず、すすめてきます。多くの不動産会社では一般媒介契約をとっても営業マンの成績にならないからです。そうなると、一般媒介の物件に本気で営業マンは向き合いません。ましてや、報告義務のないこの契約では、ほったらかしになりかねません。不動産物件は鮮度が命です。できるだけ早く売却しないと、物件価値がどんどん下がってしまうのです。売却で一番必要なのは、ロケットスタートです。それのできる熱意とスキルを持った営業マンと専任契約を結ぶ事を私はおすすめします。専属専任契約の方が、より営業マンの熱意をひきだせるでしょうが、自分自身での売却の可能性はおいておいた方が良いと思います。
弊社では買取のみで無く、仲介もいたします。弊社の熱意あふれるベテラン営業マンにお任せ下さい。関西一円どこでもフットワークよく対応いたします。特に、滋賀県草津市の物件をお探しの方が多数いらっしゃいます。是非とも、弊社にご一報ください。相談だけでもオッケーです。お気軽にどうぞ。
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