関西空家買取ナビの濱崎です。
不動産売却をする際に知っておいて頂きたい、道路の【セットバック】についてお話したいと思います。
建築基準法では、建物を建築する条件として、
幅員４ｍ以上の道路に、２ｍ以上接している土地である事と書かれています。
ところが、皆様もご存じの通り、この日本においては幅員４ｍ以下の道路が多数存在します。厳密にこの法を守ると、日本の多くの家が違法建築になり、今後建てる予定の家の多数が建てられなくなります。
そこで、４ｍ以下の道路を『法４２条２項道路』または、『みなし道路』と呼び、将来的に４ｍにする事を前提に許可する事になりました。
そして、将来的に４ｍにするという事は『法４２条２項道路』に面した土地に家を建てる時は道路が４ｍになるように後ろにさがらなければなりません。もちろん道路ですから、向かい側にも家が建っていますので、もし現行道路が３ｍで、向かいの家もまだ下がっていなければ、５０ｃｍづつさがります。これを『セットバック』といいます。
上図のようになります。黒いところがセットバックした部分になり、自分の所有地を提供しているという意味で、『私道負担部分』と言います。この部分を道路として提供しますが、その部分を市町村にとられるわけではなく、自分の所有地を道路として負担するという事になります。青い部分を『有効部分』と言いうのですが、建蔽率、容積率はこの『有効部分』で計算することになりまので、実質は減少したとみなされます。
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